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中國房地產將進入一個大公司時代
頁麵更新時間:2014-11-18 14:50

       任何一個國家的房地產市場,最終都會成為利益博弈的焦點。過去十多年間,由房地產驅動的中國經濟,在實現高增長的同時一俊遮百醜。
       隨著中國經濟由高增長轉為中高增長,中國樓市的流金歲月已經曆史性地終結。
      2014年,從年初由杭州樓市蔓延全中國的降價風波,到中小房企頻現資金鏈斷裂的生存困境,各個地區對樓市淡淡的寒意都感同身受。
      一麵是中小房企生存艱難,一麵卻是幾大品牌房企前10月提前破千億,曬出搶眼成績。
      上海交通大學EMBA教授吳曉波表示,未來可能隻有30家到50家左右的全國性的房地產公司,房地產行業將進入一個大公司時代。
今年9月,成都東瑞金融中心被曝因資金問題被迫停工。10月,成都民企龍頭怡和集團因麵臨40億債務危機被迫重組。
       幾乎同一時間,成都嘉好集團又曝出資金鏈斷裂,宣布破產消息。現金流問題成為困擾中小房企的魔咒,資金鏈緊張、生存壓力大等問題成為壓在中小房企身上的重重大山。
      但與此同時,一些品牌房企卻曬出了搶眼的成績。恒大地產集團有限公司11月7日公布:2014年1月至10月期間,恒大累計物業合約銷售金額約為人民幣1,072.9億元,按恒大地產此前公布的1100億元目標計算,其前10個月的完成度為97.45%。
       與此同時,萬科、保利也宣布自己在前10月提前進入“千億俱樂部”。四川本土巨頭藍光也在國慶黃金周期間狂攬16.8個億,其中成都公司吸金10.7億,表現出強勁勢頭。
       中原地產市場研究部統計數據顯示,截至11月12日,已經公布前10月銷售業績的35家上市房企累計銷售金額達12731.8億元,同比上漲10%。其中,萬科、保利、恒大、綠城、融創等品牌房企貢獻了整體業績中的大頭。房地產市場的份額正越來越明顯地向品牌房企傾斜。
       吳曉波認為,在接下來的房地產行業洗牌過程中,過往房地產企業投機的經營模式難以為繼,最後留下來的房地產企業可能隻有30家到50家左右的全國性公司。因此未來房地產行業也會進入一個大公司時代。
      “但是大公司之間會出現不同業態的分流,也就是這些房地產大公司之間分工會非常專業,有的做旅遊地產,有的做旅遊地產。”吳曉波說。
此外,10月29日召開的中國國務院常務會議提出推進六大領域消費,其中“穩定住房消費”引人關注,這是時隔5年之後國務院常務會議紀要再次出現“穩定住房消費”的表述。
      吳曉波認為目前房地產市場已經開始複蘇,到明年房地產市場一定會溫和上漲。
      吳曉波指出,在未來幾年內,中國農村土地,比如宅基地、山林地和承包地這些土地的價格會越來越高,因為政府在去年就已經提出農村用地和國有土地將會實現同權同價,這是城鎮化建設進一步下沉,提高農民的財產性收入,非農用地的確權工作落實、承包地可抵押轉讓、宅基地抵押擔保及轉讓,另外還有房產稅立法都會得到推動。
       中國人大常委會副委員長成思危近日也表示,當前的房地產進入了調整期,但調整期大概隻有兩年,從長遠來看,房地產價格還要上漲。
       他解釋,中國仍然處在城鎮化過程,需求還在,目前城市化率隻有52%,如果每年增長1%,每年1100萬農村人口要流向城市,每年700萬大學生畢業,他們要工作、結婚,還有相當數量的家庭要改善住房,而且中國政府不會允許房地產崩盤,一旦崩盤會影響鋼鐵、木材等60多個行業,房子需求減少使鋼鐵賣成白菜價,對國民經濟有相當大的影響。此外,房地產出問題銀行就要出問題。
       吳曉波認為房地產的金融屬性會變得越來越強。“房地產貸款可以打包成次貸產品進行流通,這就是政府開始把很多金融手段引進到不動產消費中,通過金融化的方式把風險分散,這對不動產行業和購房者來說都會是重大利好。”
       吳曉波論證說,“其實這也驗證了未來不動產的主要價值肯定不是居住價值,而是作為資產的投資價值,未來房子本身就有可能會變成金融產品,甚至在購房過程中就會變成金融產品進行流通。所以不動產的金融屬性會變得越來越強。”
       中國住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示,中國地產資產向證券化投資轉變已經開始具備條件。中國房地產發展始終受到民間資本巨大的影響。過去民間資產大量買房,對中國的房地產市場產生的影響非常不利。因此,中國房地產不應該是過去那樣初級的、原始的、低級的投資。
       房地產投資趨勢,大致將朝著兩個方向走:一是實物性投資向新型證券化投資轉變;第二,中長期來看,住宅投資會下降,依據傳統投資房地產的文化習慣,非住宅會上升。她認為,未來新型城鎮化投資,在中國有可能出現的機會是半商業辦公室投資。
       事實上,房地產證券化的發展,既能與投資者的投資訴求相吻合伴隨,又可為開發企業提供決定生存發展的核心(資金)。伴隨房地產金融化的步伐加快,房地產資產證券化將愈加明顯。
       一个人免费观看的日本有海量的视频资源房地產將根據目前現有中國房地產市場現狀,緊跟大公司的步伐,將房地產開發做成多元化,在房地產改革的大潮中尋找生機。